De PVDA vraagt het stadsbestuur om het Driegaaienbos integraal te behouden (zoals voorzien in het masterplan), het bos toegankelijk te maken voor iedereen (zoals in 2021 goedgekeurd door het college op vraag van de vorige projectontwikkelaar) en om wel degelijk 25% sociale woningen te voorzien (zoals vereist in het masterplan en de stedelijke verordening).
In 2019 protesteerden buurtbewoners en ook de PVDA tegen de bouwplannen van projectontwikkelaar Willemen waarbij een groot deel van het Driegaaienbos zou worden gekapt. Dankzij het protest gaf het stadsbestuur geen vergunning. Vandaag ligt er een nieuwe bouwaanvraag op tafel. Opnieuw wordt een deel van het Driegaaienbos bedreigd, opnieuw is er protest, waarbij de PVDA buurtbewoners opriep om een bezwaarschrift in te dienen.
Het Driegaaienbos van ruim 7.000m² bevat zeer veel oude, hoogstammige bomen van grote ecologische waarde. In de nieuwe ingediende bouwaanvraag plant men de kap van 25 hoogstammige bomen, waarvan vijf met een goede reden. Daarnaast zou er vlakbij de op te richten woonblok op de plaats van de villa ook 513 m² bos gekapt worden. Bij een plaatsbezoek bleek dat er ook nog 20 niet-geregistreerde hoogstammige bomen zouden gekapt worden om plaats te maken voor een grasveld voor het appartementsblok. Op TV Oost noemde de projectontwikkelaar dit onkruid. Onzin natuurlijk. Elke boom, zeker een hoogstammige boom heeft een belangrijke ecologische functie. Recente studies hebben dit aangetoond, zowel op het vlak van het klimaat als op de gezondheid van omwonenden. Ter compensatie zal de projectontwikkelaar 20 kleine knotwilgen aanplanten en een soort boete (bosbehoudbijdrage) betalen van amper 4.132 euro. Dit staat toch niet in verhouding? Hoe zou een Groene schepen hiermee akkoord kunnen gaan?
Het masterplan uit 2012, goedgekeurd op de gemeenteraad, is duidelijk: 'de zone voor bos moet integraal behouden blijven'. Dit werd ook bevestigd door schepen De Meester in de pers en op de gemeenteraad van 27 september 2019: 'we zeggen heel expliciet het behoud, het integrale behoud van het volledige bos, is voor ons een belangrijk uitgangspunt. En ik wil dat nog eens herhalen, ik wil dat nog eens zeventien keer herhalen als dat moet, maar dat is voor ons een belangrijk uitgangspunt'. Het werd opnieuw bevestigd door het college van burgemeester en schepenen op 2 maart 2020.
Het is duidelijk dat die voorwaarde met de geplande kap niet vervuld is en het project in de huidige vorm dus niet kan goedgekeurd worden.
De buurtbewoners vragen al jaren om het bos publiek toegankelijk te maken. Wij hebben deze vraag drie jaar geleden in de gemeenteraad herhaald. In het college van 1 februari 2021 gingen jullie op vraag van de vorige projectontwikkelaar daar ook mee akkoord na een gunstig advies van het team vergunnen. We citeren: “[...] kennis te nemen van de vraag die gesteld werd met betrekking tot de overdracht van het bos voor de site in Driegaaienhoek-Smisstraat, en akkoord te gaan met de overdracht van het bos naar het openbaar domein.” Groot was onze verbazing om deze overdracht niet te zien in het nieuwe project, integendeel jullie hebben het niet eens gevraagd aan de nieuwe projectontwikkelaar. Tijdens mijn gesprek met de ontwikkelaar gaf deze nochtans aan helemaal niet a priori tegen zo’n openstelling te zijn. Bij deze dus een eenvoudige oproep: maak er werk van! Zorg dat heel de buurt kan genieten van deze groene oase. Jullie willen meerdere nieuwe buurtbossen realiseren, een goede zaak, maar hier is een bos: behoud ze en maak ze toegankelijk voor iedereen. Dat zou toch een evidentie moeten zijn voor een schepen van Groen.
De buurtbewoners van de Smisstraat zijn ook bezorgd over hun uitzicht. Nu hebben ze een mooi uitzicht op een bos, maar dat dreigt te veranderen in een uitzicht op een appartementsblok. Of in de woorden van een buurtbewoner: “Binnenkort kijken we uit op beton in plaats van bomen”. Als we de plannen bekijken zien we dat de projectontwikkelaar hier enkele van de knotwilgen heeft voorzien. Bomen waarvan de stam niet eens zo groot als mezelf zijn en die regelmatig geknot worden. Als het project alsnog (deels) wordt goedgekeurd, dan zouden we toch sterk willen aandringen om hier hoogstammige bomen te voorzien van reeds een significante grootte bij aanplanting i.p.v. de kleine knotwilgen.
Het collegebesluit van 1 februari 2021 stelt dat er “maximaal 42 woongelegenheden (maximaal 12 parkappartementen en maximaal 30 appartementen binnen de zone voor wonen) op de gehele site kunnen worden gerealiseerd, conform het masterplan” en “in overeenstemming met de gehanteerde dichtheid van recente projecten in de omgeving. Een hogere dichtheid zou een schaalbreuk met de omgeving betekenen.” De nieuwe bouwaanvraag voorziet er 45: 12 parkappartementen in het bos en 33 appartementen op de zone ernaast. Te veel dus.
In het masterplan uit 2012 staat dat er minimaal 25 % sociale woningen worden gerealiseerd. Reeds op 2 maart 2020 ging het college akkoord om dit te verlagen naar minimum 10% sociale woningen. De reden die wordt aangehaald is dat een hoger percentage niet langer afdwingbaar is door de vernietiging door het Grondwettelijk hof van ‘de regeling over de sociale lasten uit het decreet grond – en pandenbeleid’ in 2013. Maar dit is gewoon onjuist.
Zeer recent (juni 2022) heeft de Vlaamse regering een “Handleiding: handvaten om een sociaal woonaanbod te realiseren in uw gemeente” uitgebracht. Daarin staan verschillende manieren om toch een sociaal woonaandeel op te leggen van meer dan 10%: via een ‘ruimtelijk uitvoeringsplan’ (want enkel die van voor 2013 zijn vernietigd, in RUPs van na het vonnis kan men opnieuw voorwaarden opleggen), via ‘Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening’, via ‘gemeentelijk reglement sociaal wonen’, via ‘intern richtlijnenkader’… M.a.w. mogelijkheden genoeg om meer dan 10% op te leggen.
Nog interessanter is dat Sint-Niklaas expliciet wordt genoemd in de handleiding in het voorbeeld voor een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Er staat: “De stad Sint-Niklaas bepaalt in haar stedenbouwkundige verordening inzake verkavelingen dat in elke verkaveling van 0,5 ha of meer minstens 25% van de oppervlakte van de bouwkavels voorbehouden dient te worden voor sociale woningbouw.”
“In elke verkaveling van 0.5 ha of meer” of + 5000 m². En laat nu net de oppervlakte van de bouwaanvraag 13.072 m² zijn. Volgens de eigen reglementering moet er dus wel degelijk minstens 25% worden voorbehouden voor sociale woningbouw. De bouwaanvraag is dus niet enkel in strijd met het masterplan, maar ook met de stedenbouwkundige verordening, beiden goedgekeurd door de gemeenteraad.
En toch besliste het college van burgemeesters en schepenen op 4 juli 2022 om hier geen 25% sociale woningen te vragen en zelfs de eerder vooropgestelde 10% te laten sneuvelen. In plaats van de eerder geëiste 10% sociale woningen, wordt er nu akkoord gegaan om amper 4 conventiewoningen te voorzien. Voor diegenen die het niet kennen: een conventiewoning is een “betaalbaar gehouden woongelegenheid die gedurende een bepaalde termijn aangeboden wordt aan specifieke groepen woonbehoeftigden”. Los van het feit dat die ‘bepaalde duur’ in het voorstel van de projectontwikkelaar amper enkele maanden betreft, hetgeen in deze crisistijden totaal onrealistisch is voor het armere deel van onze bevolking, wil ik hier verder niet op ingaan.
Het werkelijk probleem ligt immers in de motivatie: de Sint-Niklase Huisvestings Maatschappij is niet geïnteresseerd in het opnemen van de eerder gevraagde 10%. Niet enkel in dit project maar blijkbaar in bijna alle recente projecten. En daar hebben wij een zeer grondig probleem mee, want dat is een politieke beslissing! Er is vandaag nog meer nood aan sociale woningen dan in 2012, gezien de wachtlijst ondertussen bijna is verdubbeld van 2.381 tot 4.139 mensen.
Waarom weigert de Sint-Niklase Huisvestings Maatschappij om sociale woningen op te nemen die volgens jullie eigen regels moeten worden voorzien? De reden die ze zelf geven is dat ze enkel willen investeren indien er aparte losstaande woonentiteiten worden voorzien. Een politieke keuze waarbij elk immoproject in onze binnenstad sneuvelt en dus een regel op maat van de projectontwikkelaars. Er werd me ook verteld dat ze de kost voor het onderhoud van het bos willen besparen aan de sociale huurders/kopers, maar dat is op te lossen door het bos openbaar te maken en daarbovenop kan sowieso een akkoord worden gesloten om deze kost zelf te dragen. Enkel drogredenen dus. Hier worden de belangen van projectontwikkelaars duidelijk boven die van onze bevolking gesteld, boven de 4.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Een schande.
Deze versoepeling is daarbovenop ook in de strijd met de verklaringen van schepen De Meester op de gemeenteraad van 27 september 2019: “voor het college blijft het masterplan van 27 april 2012 de toetssteen voor dit project. [...] Voor een eventuele toekomstige vergunningsaanvraag zal ook het masterplan gelden als toetssteen.”
Voor ons is het dan ook kristalhelder: er moeten minstens 25% sociale woningen komen. Niet enkel in dit project maar in elk project dat aan de voorwaarde van de stedelijke verordening voldoet en het is jullie taak om via de Sint-Niklase Huisvestings Maatschapppij al die percentages op te nemen. Dat zijn jullie verplicht aan al die gezinnen die op de wachtlijst staan.
Reeds op 9 augustus vroeg ons gemeenteraadslid Chris Wauman inzage in het dossier en de besluiten van het college van 4 juli 2022. Pas op donderdag 15/9 kreeg hij alle informatie in handen, en dat terwijl er normaal een deadline is van 10 kalenderdagen. De communicatie tussen de projectontwikkelaar en de Sint-Niklase Huisvestigingsmaatschappij kwam pas 1 dag voor de gemeenterad. De nieuwe en cruciale informatie was dus te laat om de buurtbewoners volledig in te lichten en om nog te verwerken in ons model bezwaarschift, gezien bezwaren maar ingediend konden worden tot 19 september. We eisten dan ook dat alle nieuwe elementen alsnog aan de bezwaren worden toegevoegd. Zo niet zal er een klacht volgen bij de bevoegde instanties.
Het stadsbestuur moet ten laatste in januari 2023 een beslissing nemen. We volgen het dossier van nabij op en zullen de buurtbewoners en Sint-Niklazenaars blijven informeren over de stand van zaken van het dossier.